行列式
围合式
点群式
“附近楼盘的容积率都在4以上，而我们只有3.8。”买房过程中，你经常会听到置业顾问专业而不失优雅地对容积率进行描述。有了容积率这个数据，你仿佛已经看到了这个小区的居住舒适度，因为普遍来说，容积率越低，住得越舒服。
但其实在行业内你就会知道，有时候容积率更低，不一定居住体验就越好。
什么是容积率呢？容积率多少为合适？除了容积率还应该注意什么？
1.什么是容积率？
容积率（FloorAreaRatio）的全称是建筑面积毛密度，指：地上总建筑面积与该项目净用地面积的比率，在《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）中有详细规定。容积率的规定直接影响到开发商的住宅设计，与城市环境、城市交通、居民生活息息相关，所以规定中相当严谨。
地上总建筑面积就是楼房的面积，不包括架空层、半地下室等等，并且对不封闭阳台等特殊形式建筑只计入一半面积。用地面积就是小区面积，只包括有确定边界、有确定权属的土地，不包括小区旁边的任何公共用地。
所以，在如此详细的规则下，一般情况，容积率越低，住得越舒服的事实基本成立。
2.容积率多少是正常？
不同类似的住宅，容积率是不一样的：
独立别墅：0.2~0.4。
联排别墅：0.4~0.8。
2~6层的多层住宅：0.8~1.5。
7~11层小高层住宅：1.5~2.0。
11~18层高层住宅：1.8~2.5。
19层及以上超高层住宅：2.5~6。
容积率在3~4的小区，一般社区内有几个小花园。
容积率在4~5的小区，一般社区内有一个小花园。
容积率在5~6的小区，小花园就别想了。
容积率在6以上的小区，基本上连小区都没有。
对于开发商来说，容积率越高基本上利润越多，所以越高越好。你经常会看到2.99、3.99这样的容积率，就是因为城市控规图上对这个地块容积率有要求（3以下、4以下等），开发商在可操作范围内做到最大。但对于购房者来说，容积率越低基本上越舒适。
高容积率往往意味着：人均公共空间小、梯户比低、楼间距小导致的采光通风差、无法铺排大型绿化景观、车位可能不够……
反正，容积率在1到1.99，低密楼盘，奢华享受。容积率在2到2.99，舒适楼盘，改善生活。容积率在3到3.99，普通楼盘，凑合住住。容积率在4到4.99，刚需楼盘，肯定拥挤。容积率超过5，鸽笼楼盘，大概率跑输大盘。
买房的时候，许多高容积率小区的置业顾问并不会告诉你容积率，因为毕竟数字高了不好听，而且为了更好的视觉体验，沙盘通常也不是按实际比例制作。如果不通过容积率，很难知道以后居住舒适度如何。所以，买房前先问容积率乃是基本操作，不可遗漏。但是，买房这种大事情，单看容积率是远远不够的，很多时候容积率一样，但居住体验和后期升值空间，却大相径庭。
3.容积率越低，不一定居住越舒服
3.1，高低配
许多项目在追求利润最大化的过程中，会采用“高低配”的做法，即高层+洋房或高层+小别墅。开发商一方面可以利用别墅产品树立形象和抬升价格，另一方面可以在低密度产品中，添加更多的建筑设计规范内允许的赠送空间，来达到溢价效果，还可以用高层来填满控规容积率和收获利润。
这种高低配的项目因为别墅的存在，容积率通常不会很高。但真正住进去就会发现，实际感受并没有对应容积率那样舒适，可能容积率3住得跟容积率4.5差不多，原因就在于：“高配区的容积率，被低配区的平均”。实际上你如果住在高低配的高层区，真实居住体验仅仅是高配这一块，低配的窗外景观、室内采光和低密生活，你根本享受不到。
所以，问清楚容积率之后，你还要注意的是，该项目是否为高低配。
3.2，楼栋排布
住宅布局方式有四种：行列式、围合式、点群式和以上三种形式混合的混合式（如图）。
在容积率相同的情况下，这四种形式的小区居住体验并不一样。
行列式，就是那种上世纪八九十年代福利房，中规中矩的排布方式，一行一列整整齐齐。每家每户的风景差不多，通风采光也非常平均，而且设计和施工还非常便捷，简直就是咱共产主义的杰作。
但这种行列式的缺点就是不好做景观，而且住在小区中央的住户前后左右都是房子，非常之压抑。
所以我们就发明了围合式，牺牲掉一到两面的采光，力求让另外一到两面坐拥无遮挡风景。而且腾出足够面积来做社区大花园，非常机智。
这种围合式，已经慢慢成为现代小区设计的主流。尤其现在很多开发商采用的南北向围合式布局，让房子南北通透的那两面，功效发挥到最大。
当容积率不足以排布成围合式，又不想用行列式牺牲景观，错落排列的点群式，也可以拥有不错的视野。
总之，一般来说容积率一定，居住体验：围合>点群>行列。当然，如果容积率足够低，简单而分散的排布也可以称之为点群式，那就另当别论了。
3.3，其他面积的利用
有些不计入容积率的面积，也可以作为公共空间。同样容积率下，有人车分流的比没有的要舒服得多，带空中花园的比不带的活动空间要大。
3.4，建筑密度
除了了解容积率，建筑密度也是有必要知道的。建筑密度为【基底面积总和/规划建设用地面积】，也就是用来衡量楼与楼之间密不密集的指标。
同样容积率的小区，如果建筑密度小，楼非常高，空地就相对多，比那些建筑密度高的住得就舒服。当然，前提是梯户比足够。
与建筑密度相似的还有个指标是人口密度。其他条件不变，户型越大，人口密度越低，这也是大户型的好处，反正，大家可以用【户数/小区面积】来判断以后的拥挤程度。
3.5，老房子的容积率
如果准备买老小区，大多数人关注的都是地段和学区，而忽视了容积率。其实，容积率越低的老小区越容易拆迁，因为开发商会继续建设容积率更高的新房，来赚取利润。比如拆了容积率2的，建个容积率5的，中间差的3，便是利润空间。
所以，通过公开数据，或者楼间距、层高这种直观因素，对比下容积率，可能可以挑中未来拆迁可能性更大的房子。
结语：买房虽然是件大事，但很多人刷卡的时候，都是拍拍脑袋决定的。而正是这个购房决策，可能导致你未来数年生活在不愉快之中。所以，请不要低估容积率这个小小的指标，仔细对比清楚，才能在同等价位下，买到更舒适的房子！
