本报记者 陈静
未成年人房屋指的是未成年人通过继承，劳动或者受赠等方式获得自己的房产。对于未成年人房屋取得和处分登记，《房屋登记办法》进行了专门规定，为未成年人房屋登记实务操作提供了法律依据。那么，未成年人的房产，父母有权出售或抵押吗？父母离婚后，共同生活一方是否有权单独处置房屋？本期，记者针对该问题整理了相关案例，供读者参阅。
案例一：孩子名下的房产，父母无权销售或抵押贷款
案例回放：张某夫妇前几年做生意赚了不少钱，给5岁的儿子小张买了套房并登记在他的名下。最近，张某资金周转不开，就想先把儿子这套房卖掉，可张某妻子怎么也不同意。
案例解析：根据《中华人民共和国民法通则》第十八条：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
根据《中华人民共和国未成年人保护法》及《中华人民共和国民法通则》的相关规定，监护人不得损害未成年人的合法权益将其房产为第三方做担保。《中华人民共和国未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。
因此，综合以上规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产，否则，监护人不得处理被监护人的财产。而父母将房屋抵押贷款不是为了未成年人的利益，而是父母利益为先，所以不能拿来抵押贷款。
另外，根据司法实践，以下情形可以视为“被监护人的利益”：1、作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的。2、作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的。3、根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十二条第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用”，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的。4、未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》而处理未成年人房产的。5、作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的。综上，如不符合上述条件而私自处置未成年人房产的，监护人将要承担相应的法律责任。
本案中，小张虽然未成年，但法律并没有规定购房者的年龄，既然房子登记在他的名下，那他就是房子的主人。为了保护未成年人的合法权益，父母可以给孩子买房，但不能随便卖掉孩子的房产。因特殊情况要出售的，也必须确定是出于未成年人的利益考虑，同时要取得所有监护人的同意。
另外，这房子也不可以进行抵押，《中华人民共和国未成年人保护法》和《中华人民共和国民法总则》中都有相关规定监护人不得损害未成年人的合法权益将其房产为第三方作担保。
案例二：父母离婚后，一方无权处置子女房产
案例回放：彭某夫妻在婚内为儿子小彭购买了一套房屋，之后，双方因感情不和，在小彭14岁时办理了离婚手续，离婚后协议小彭的母亲为监护人，且房子登记在小彭的名下，小彭的母亲因认为自己是小彭的唯一监护人，可以单独处置该房屋。
案例解析：小彭的母亲出售其未成年儿子的房产是否需要小彭的父亲签字同意，应该先搞清楚两个概念。首先，监护是监护人对被监护人的人身、财产和其他合法权益依法实行的监督和保护。其次，监护人是对无民事行为能力和限制民事行为能力（如未成年人或精神病人）的人身、财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。
《中华人民共和国民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”《中华人民共和国婚姻法》第三十六条规定：“父母与子女的关系，不因父母离婚而消除。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第二十一条规定：“夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权。”由此表明，父母与未成年人子女的关系不因其离婚而消除。离婚后，一方停止与未成年子女共同生活，并不意味其停止对未成年子女的抚养、继承的权利和义务，不与子女一起生活的一方仍有监护权。
综上所述，即使小彭父母离婚，小彭母亲为监护人，且房产登记在小彭名下，如要处置，都必须由双方监护人到场申请办理。办理时应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供未成年人利益的书面保证。
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1.未成年人不动产的法定代理登记
在具体的法定代理人的选择上，根据《民法通则》第十六条的规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：（1）祖父母、外祖父母；（2）兄、姐；（3）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。”
在登记申请材料的提交上，未成年人申请不动产登记时，一般应当提交其父母的身份证明材料；如果未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，应提供祖父母、外祖父母或兄、姐，或者经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的关系密切的其他亲属、朋友的身份证明材料；或者未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门的身份证明材料。
登记机构登记时无需对申请登记的行为是否是“为未成年人的利益”进行实质性审查。《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”该条明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益。这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。但是如何判断监护人是否“为未成年人利益”一直以来都存在较大争议。监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人房屋，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。所以，在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质审查。。
2.未成年人的房屋权属登记
房屋所有权作为一种重要的民事权利，无论是对成年人还是对未成年人都具有重要意义，未成年人完全可以成为房屋所有权人。实践中，就存在着不能将房屋所有权人确定为未成年人，未成年子女的财产就是父母的财产，父母可以随意买卖、抵押未成年人财产的错误认识，事实上未成年人完全可以申请登记为房屋的所有权人。《民法通则》第9条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第10条规定：“公民的民事权利能力一律平等。”法律赋予公民无论是成年人还是未成年人，都平等地享有取得民事权利的资格，肯定了未成年人完全可以成为房屋的所有权人。未成年人申请房屋权属登记时应由其监护人代理。
在我国，公民的民事行为能力是指公民通过自己的行为行使民事权利或者履行民事义务的能力。我国《民法通则》把公民的民事行为能力分为完全民事行政能力、限制民事行为能力和无民事行为能力三种。完全民事行为能力是指公民通过自己独立的行为行使民事权利，履行民事义务的能力。《民法通则》第11条规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”限制民事行为能力人是指具有一定的民事行为能力，但为保护其合法权益和维护社会正常经济秩序不得不对其行为给予一定的限制。
《民法通则》第12条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”从上述规定可以看出，我国未成年人中除16周岁以上以自己劳动收入为主要生活来源的人外，可以分为10周岁以上不满18周岁的限制民事行为能力的未成年人和10周岁以下的无民事行为能力的未成年人两种，他们在社会生活中尚不具备成熟的理智，对自己行为的后果还不能独立承担法律责任。
对于限制民事行为能力的未成年人而言，他们可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动。限制民事行为能力的未成年人只有进行与自己年龄和智力相适应的民事行为，才能受到法律承认和保护。如果超越这个范围，便得不到法律承认和保护，因而也是无效的。申请房屋登记行为是当事人的民事行为，需要申请人具有相应的民事行为能力。而购买房屋以及申请房屋权属登记显然属于超越未成年人年龄和智力范围的民事活动，未成年人作为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无法独自完成申请行为，其房屋登记行为必须由监护人代理。
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