本报记者 陈静
“我要和你们反映，咱们小区停车位不够，垃圾桶设置不合理……”
“房子住了这么多年，现在设备陈旧，有质量问题了，是业主自己修，还是有人来担责？”
近年来，随着城市化进程的快速发展，业主与物业之间的纠纷也呈不断上升趋势，因小区停车难、管理难、房屋质量不佳等问题引发的物业纠纷时有发生。本期，记者整理列举了数个物业服务合同纠纷案例，希望对业主有所启发。
物业对小区内隐患未及时消除致业主财产损害的应承担相应责任
案件回放：
2017年8月的一个清晨，某公司开发的小区围墙倒塌，张某停在由小区正规车位上的车辆遭受严重损害，张某所在保险公司经过实地查看后表示，围墙倒塌是由于围墙外的土堆长期受雨水浸泡挤压所致，属于人为因素，车主无责，在事故责任方明确并且可以被找到的情况下，根据相关保险条款拒绝赔偿。后经查，此围墙属开发商某公司负责管理，倒塌的原因系管理不善造成。张某认为，开发商和物业在这起事故中都存在责任，故应承担相应赔偿。
开发商公司表示，双方之间存在商品房买卖合同关系，公司已经按照商品房买卖合同的约定向原告交付了经竣工验收合格的房屋及相关附属设施，不存在违约行为。围墙倒塌属于围墙之外他人土地上堆放的土堆因遭遇大暴雨倒塌而冲毁围墙，并非该围墙本身质量原因而倒塌，即公司不存在任何违约行为，不承担责任。物业辩称，其和张某仅有一份停车服务协议，按该协议约定，其仅提供车辆管理服务所产生的秩序维护、卫生、环境保洁、停车服务，小区的楼盘、公共设施的产权均不属于其所有，故要其赔偿没有法律依据。
法院认为，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，该合同虽系双方签订，但根据相关法律规定，对张某同样具有法律效力。按照该合同约定，物业对于小区的共用部位有维修养护的义务，也即在小区围墙外堆有泥土可能发生危险时，应当进行维修养护，消除危险，即使围墙外的泥土系第三人堆放，也不能免除物业公司义务，故物业公司对车辆损失应承担赔偿责任。开发商作为房屋的出卖人，在出售房屋并转移房屋所有权后，在房屋质量没有瑕疵的情形下，对房屋的买受人的义务已履行完毕。综上，对张某要求开发商赔偿其损失的诉讼请求，法院不予支持，对张某要求物业公司赔偿其损失的诉讼请求，法院予以支持。
本案要旨：
物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。
案例释疑：
Q：什么是小区共用部分？A:物业小区内的共用部分一般包括：（1）建筑物的基本构造方面，例如支柱、屋顶等；（2）建筑物的共用部位及其附属物，例如楼梯、消防设备等；（3）建筑物所占有的地基的使用权；（4）住宅小区的公益性活动场所等地上或地下共有物，以及水电、照明、消防、安保等公用配套设备，还有小区的物业管理用房，除依法应当归属于国家或有关法人所有的除外，原则上应当属于全体住宅小区的业主共有。
无特别约定情况下，物业管理人对业主室内财产丢失不担责
案件回放：
原告朱某购买了新开发的商品房一套，开发商将该小区的物业管理事宜委托给被告某物业公司。朱某休假回家时发现家中财物被盗，盗窃案至今尚未侦破。就被盗的财物的赔偿事宜，朱某在与物业公司协商未果的情形下，提起诉讼。
法院经审理认为，根据《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。本案中物业公司与朱某签订了物业管理服务合同，并收取了物业管理费，双方存在法律上、事实上的物业管理服务关系。但双方并未对业主室内财物的保管、保护进行特别约定，故物业没有保护业主室内财产的义务，且朱某的损害结果的发生系因犯罪行为所致，本案涉及的盗窃案尚未侦破，不能单凭原告的报案记录人为定案依据，证据不足。综上所述，法院判决：驳回朱某的诉讼请求。
本案要旨：
物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。
案例释疑：
Q:物业公司是否违反安全保障义务?
A:物业公司是否违反安全保障义务是物业公司是否承担赔偿责任的前提。判定物业公司是否违反了安全保障义务，主要看安全保障义务的内容有哪些，看物业服务合同的约定和有关法律的规定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，如果物业公司的服务承诺、服务细则中有关于安全保障的具体规定，应当作为考察其是否履行安全保障义务的基础。但是安全保障不等于是保镖，物业公司提供的保安服务主要是公共区域内的安全保障义务，不可能对业主的人身、财物安全承担绝对的安全保障义务。
从法律意义上讲，物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了安全保障义务，即便小区内的业主有人身和财产损害，也不应当承担民事赔偿责任。物业公司的保安既不是警察也不是保镖，即便是公安机关也不可能完全防范、制止违法犯罪行为的发生。因此，物业服务中的安全保障服务应是为物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务，这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，并不能完全保证业主人身和财产权益不受损害，只能降低风险发生的可能性。只有物业公司未尽到管理人的注意义务和谨慎勤勉义务，其有过错时才承担相应的赔偿责任。
本案中，根据庭审查明的事实来看，物业公司有门卫值班记录、小区巡逻记录、外来车辆及外来人员登记簿，朱某家被盗时门卫有值班。
Q:物业公司是否构成违约
A:《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业管理合同是物业管理公司提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。双方当事人可以在合同中明确约定物业管理服务合同中的违约责任，没有约定的应按照实际损失的原则承担违约责任。违约行为发生实际损失的，应赔偿损失或者降低物业管理费。
本案双方未就业主室内私人财物的保护进行特别约定，根据国务院物业管理条例，物业公司没有保护业主室内财物的义务，不应对业主财产丢失承担赔偿责任。本案损害结果的发生系犯罪行为所致，物业公司只是在责任范围内协助维护小区治安，不能取代公安机关的职能。物业公司对朱某的财物损失不存在故意和重大过失，不属于合同法第五十三条规定的情形。因此，明确排除物业公司对住宅小区内业主室内财产安全保护、保管的义务。
综上所述，在物业公司不存在过错和重大过失的情况下，朱某的损失应当向案外人主张权利，其要求物业承担民事赔偿责任没有依据。
形成事实物业服务关系的业主需交纳相应物业费
案件回放：
2013年4，某开发公司与某物业公司所签前期物业服务合同到期后，尽管开发公司决定另聘新的物业服务企业，但因部分业主出面干预，致使两个物业公司之间未能交接成功，原物业公司继续为小区提供物业服务。之后，业主何某以合同到期为由拒付物业费，2014年12月，物业公司诉请业主何某支付拖欠物业费2000余元。
法院审理认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前提物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，物业公司与开发公司所签前期物业合同合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。尽管前述合同约定期限为三年，但合同期满后，物业公司仍为小区提供物业管理服务，物业公司与何某之间形成事实物业服务关系。尽管开发公司期间另聘新的物业服务企业，但由于部分业主出面干预致使物业公司未能交接成功而继续为小区提供物业服务，并非物业公司拒绝退出或移交，故应认为此期间物业公司与何某之间亦形成事实物业服务关系，判决何某支付物业公司物业费2000余元。
本案要旨：
因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。
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