本报记者 陈静
张先生和陈小姐系同事关系，双方于2004年登记结婚，张先生系再婚，陈小姐系初婚。在双方结婚前后，共有三处房产，2013年，张先生与陈小姐的婚姻触礁，张先生起诉离婚，陈小姐同意离婚，但对双方的三处房产分割存在争议。
第一处房产：婚后购买婚后取得产权，是否能作为夫妻共同财产？
2009年11月，张先生的父亲转账给他60万元，表明给张先生个人买房。2011年12月，张先生与我市某房地产开发公司签订商品房买卖合同，全款购买了一处住宅。2012年，该房登记在张先生名下。离婚时，房屋的市场价值为80万元。
陈小姐认为，该房屋取得产权的时间是在结婚之后，属于夫妻共同财产，要求分割。而张先生认为，该房屋系个人财产，与陈小姐无关，不同意作为夫妻共同财产分割。那么现在面临的问题有两个。第一，该房产是夫妻共同所有，还是张先生个人所有？第二，陈小姐对房屋升值部分是否有权分割？
法院判决：该房屋应认定为张先生个人所有，陈小姐对房屋的升值部分无权分割
为什么婚后买房，又在婚后取得产权证，却不是夫妻共同所有呢？本案的关键在于房屋登记在张先生一人名下。《婚姻法》第十八条规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产应为夫妻一方的财产。张先生父亲出资购买的房屋登记在张先生自己的名下，可推断其父的赠与行为是对自己子女的赠与，因此，再根据《婚姻法》司法解释（三）第七条第一款规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
所以，尽管张先生的房屋购买及取得产权的时间是在与陈小姐结婚登记之后，但是，该房屋是由张先生的父亲出全资购买，又登记在张先生个人名下，因此，该房屋应认定为张先生个人所有。
另外，根据《婚姻法》第五条的规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。反过来说，就是孳息和自然增值部分不属于夫妻共同财产。对于房屋来说，房屋的升值就是自然增值，因此，既然房屋认定为张先生个人所有，张先生对房屋的自然增值部分也享有专属的权利，陈小姐无权分割。
第二处房产：婚前按揭购买婚后共同还贷，是否为夫妻共有财产？
2001年，双方相识之前，张先生的父母支付了房屋首付款5万元，为张先生按揭购买了一处房产，婚后不久取得了房屋产权证，所有人为张先生。剩余20万元的房贷，除夫妻俩人偿还了2000元之外，全部由张先生的父母帮助提前偿还。2014年张先生起诉离婚时，房屋经评估价值为70万元。
那么，房屋是张先生个人所有，还是与陈小姐共同所有？如果判归张先生个人所有，陈小姐对房屋升值部分是否有权分割？
首先，由于张先生父母支付的5万元首付款，是在婚前支付，根据《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。所以，该出资视为对张先生个人的赠与，即视为张先生的个人财产。
其次，张先生用自己个人财产出资于婚前签订不动产买卖合同，并支付首付款，于婚后取得的房产证登记于自己一方名下，根据《婚姻法》司法解释（三）第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
因此，房屋应归判归张先生个人所有，张先生对陈小姐进行补偿，补偿的数额为共同还贷的款项入其相对应财产增值部分。
此外，张先生父母帮助偿还贷款的行为是赠与，还是借款？根据《婚姻法》司法解释（二）第二十二条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。张先生父母如果在偿还贷款时未明确表示是赠与，还是借贷，又无证据证明是借贷，偿还贷款的时间又发生在双方婚姻关系存续期间，那么，偿还贷款应当认定为对小张夫妻双方的赠与。虽然陈小姐与张先生以夫妻共同存款仅偿还了2000元，但张先生的父母偿还的部分视为对夫妻两个人的赠与，所以，等同于夫妻二人偿还20万的贷款。
对陈小姐补偿的具体数额为：供分割之房屋=婚后共同还贷额/实际总房款（总房款本金+已还利息额）×婚后房屋增值部分（房屋现价-房屋购买时总价）。
第三处房产：双方父母出资名字在一方名下，离婚怎么分？
2005年双方结婚登记前，张先生父母出资15万、陈小姐的父母出资10万，全款为双方购买了一套商品房，房屋登记在陈小姐名下。离婚时，房屋价值75万元。陈小姐主张自己在婚前已经取得了房屋所有权，张先生的父母出资是为了讨好自己，是对自己的婚前赠与，不应分给张先生。
那么，张先生父母的出资是对陈小姐的赠与，还是对张先生的赠与？张先生是否有权分割？如果张先生有权分割，如何分割？
法律分析：夫妻双方共有财产
张先生父母的出资行为是对张先生的赠与，而不是对陈小姐的赠与。父母在子女结婚前出资购买不动产基本出发点是通过出资为子女购买不动产，促成子女婚姻关系早日缔结。根据《婚姻法》司法解释（二）第七条第二款规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。因此，该房屋应认定为张先生与陈小姐按份共有，张先生有权分割。
在双方没有约定份额的情况下，双方按各自己出资比例分割。
关于离婚财产分割那些事
第一，保存出资的证据。从以上案例反映出房产归属与分割的判定不仅仅依据产权取得的时间，也不仅仅依据产权登记的权利人，还要考虑出资人是谁，出资的时间、出资的性质等因素，因此，建议夫妻双方在出资时，最好保存出资的证据。
第二，对夫妻财产进行书面约定。一般来说，若房屋是在婚后购置，在没有书面约定的情况下，是每人50%；若房屋是婚前由一方或双方共同购置，要想体现出资的不同，那么产权比例的明确约定尤为必要。夫妻双方亦可以在婚姻财产约定中，对于各自所占的比例进行清楚的约定。当然，这种产权比例的约定，可以不与出资比例一致，只要夫妻双方认同即可。
对于房屋的婚姻财产约定的另一表现形式是，在购房合同中明确各自的产权比例。比如，双方（无论是婚前，还是婚后）都作为购房合同的买方，在合同中附加上各自的产权比例。这样，在开发商代为审办产权证时，产权管理机关便会根据购房合同的约定，在产权证书上明确共有权人的产权比例。否则，产权证上虽注明了共有权人，但未明确产权比例时，只能认定为每人一半。
婚姻破裂已是不幸，知法懂法，以法律武器合理维护财产，避免离婚带来更大的伤害。
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