本报记者 陈静
城市生活中，每家每户都会与物业打交道，其中的矛盾与纠纷在所难免。最近几天，发生在我市开发区某小区电梯的刷卡事件又将“物业纠纷”推向热点。房屋漏雨，业主不交物业费有没有理儿？院内停车被剐蹭，到底该找谁负责？有人私搭乱建，物业公司管不管等等争议和问题一直是社会各界关注的热点。毫无疑问，未来，这些物业纠纷还会在我市小区内继续上演。
【关键词1】漏雨不交物业费
案例
2015年1月，业主张某与某物业公司签订了《物业管理服务协议》，根据合同约定，某物业公司为张某所居住的小区提供物业管理服务，张某按年向物业服务公司缴纳物业服务费。合同签订后，某物业公司向张某所居住小区提供物业服务，张某因对物业公司提供的服务不满意，未交纳2016年1月至2017年1月期间的物业费，物业公司向人民法院提起诉讼，要求张某支付其拖欠的物业费。张某辩称的理由之一是张某房屋的厨房及阳台窗户漏雨，某物业公司对此一直没有解决，因此，不同意缴纳服务费。
判决
法院认为，张某所称其房屋窗户封闭不严漏雨的问题，系房屋质量问题，是其与房屋的建设单位之间的争议，与本案并非同一法律关系，张某应向有关责任主体主张权利。故张某拒交物业费的答辩意见，法院不予采纳。
解读
本案是一起因房屋漏水所导致的业主拒交物业服务费的典型案例。在日常生活中，当业主发现其所居住的房屋存在房屋漏水等质量问题时，其往往首先想到的是物业公司，并在第一时间向物业公司进行报修。如果物业公司无法为其解决房屋漏水等质量问题时，业主通常认为物业公司未尽到物业服务义务，违反物业合同的相关约定，并往往采取拒交物业费的方式进行维权。目前，因房屋漏水等质量问题导致业主拒交物业服务费的案件屡见不鲜。
对于房屋存在漏水等质量问题，根据《物业管理条例》第31条的规定，建设单位应当在国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。因此，如果房屋在保修期内，房屋的质量问题应由房屋的建设单位负责进行维修。
正如题述案例中法院所持观点，对于房屋漏雨等房屋质量问题，是业主与房屋建设单位之间的争议，与物业服务合同关系不属于同一法律关系，业主应向房屋的建设单位主张权利。这里特别要提醒的是，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第7条的规定，在正常使用条件下，房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，因此，如果业主发现房屋存在漏水等质量问题，应及时向房屋的建设单位主张权利，以避免错过维权的时间，造成不必要的损失。房屋的保修期满后，则应由业主承担房屋修缮责任并承担修缮费用。
【关键词2】小区停车受损
案例
何某系我市某小区业主，某物业公司系该小区的物业公司。2016年3月，何某与物业公司签订《某小区地库车位(租用)协议》，约定物业公司为何某提供地下停车场车位租用服务，收费标准为每月150元，何某车辆凭物业公司核发的有效车卡进出小区停车场，物业公司秩序维护人员及工作人员有权检查进出车辆，对违章行驶和违章停放车辆有权检查纠正；协议只涉及车位场地租赁及行车、停车秩序的管理，协议期限至2018年3月。
2018年2月，何某发现车辆后视镜被盗，与物业公司协商未果，故诉至法院要求物业公司进行赔偿。
判决
法院认为：何某将车辆停放在物业公司经营管理的停车场内，并上交停车费用，物业公司经营停车场并收取停车费用，双方之间形成了事实上的保管合同关系，法院判决物业公司赔偿原告相关损失。
解读
物业公司是否应对小区内停放的车辆所发生的损害或者被盗承担赔偿责任，应视具体情况而定，而不能一概而论。业主就其车辆在小区内所遭受的损害要求物业公司进行赔偿，要么基于物业服务合同关系，要么基于保管合同关系。业主与物业公司就车辆停放所形成法律关系的不同，双方的权利、义务亦有所不同。
第一种情形，业主与物业公司就车辆停放形成物业服务合同关系。在这一法律关系下，业主的车辆虽停放在指定的位置，但是，实际上，车辆管理权还是由车主本人掌控，车辆的占有并没有实际发生转移，车主仍可随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。物业公司只是基于物业合同，仅对物业管理区域内的车辆停放秩序而实施必要的正常防范性安全保卫活动。
在这种情形下，如果物业公司对小区应尽的基本安全义务，包括安排保安对小区进行连续巡逻、安置必要的小区周边监视装置、实行门卫登记制度等等，物业公司一般对小区内车辆所发生的损害不需承担赔偿责任。但是，如果物业公司存在故意或者重大过失，违反物业合同中所约定的物业安保义务，那么物业公司应根据其违约程度承担相应的赔偿责任。
第二种情形，业主与物业公司就车辆停放形成保管合同关系。如果根据物业合同的约定或者根据实际情况可以推定业主和物业公司就车辆停放成立保管合同关系，那物业公司应按照保管合同的规定承担相应的责任。因保管合同为实践性合同，因此，车辆停放人是否将车辆交付给场地提供者实际控制成为判断是否成立保管合同的关键。司法实践中，一般以车辆的停放是否必须经场地提供者同意作为判断车辆是否交付给场地提供者实际控制的标准。上述案例符合第二种情况，因此判物业公司赔偿。
【关键词3】业主被盗
案例
去年1月下午，家住开发区某小区的袁女士家中遭贼，丢失了大量贵重物品，但嫌犯未被抓获。根据现场监控显示，物业公司管理存在疏漏。袁女士起诉说，根据物业服务合同约定，物业公司应负责管理小区人员进出，并在出入口处对来访客人进行登记，当有人携带大件物品出小区时，需要进行确认方可放行。但是，物业都没有做到。
判决
法院认为，物业有一定的责任，判决要求物业公司承担袁女士财产损失40%的责任。
解读
在本案中，物业公司存在过失，应承担赔偿责任。但是，本案始于盗窃案件，因盗窃案具有突发性等特点，而保安服务只是一般预防措施，物业管理公司难以彻底防范，不能苛求其保安服务能够防止一切盗窃案件的发生，所以，也不能要求物业承担过多的责任。
根据《物业管理条例》相关规定，物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的隐患，应当及时消除或提醒；否则，在业主遭受财产损害时，物业公司应承担相应赔偿责任。
网友评论