一套房子动辄上百万，真的买不起了！商品房价往往让人望而生畏，这时候一般比同区域二手房便宜很多的回迁房就会进入人们的视线，这种房子不仅便宜，而且回迁房小区一般都体量大，房源多。
但是，回迁房和商品房到底有啥区别你真的清楚吗？回迁房的便宜能占吗？今天小编带大家了解一下回迁房和商品房在性质、买卖时的诸多相同和不同，盘点一下购买回迁房的优点和风险。
首先我们先来明确一下概念。
什么是回迁房？
回迁房是政府或者开发商征收土地时，赔给回迁户的房子；回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。通俗地讲，回迁房就是拆了之前的房子，在原址上盖的新房。
什么是商品房？
商品房是经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
一、回迁房与商品房的相同之处有哪些？
1.购房者身份相同。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买回迁房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房。
2.购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款，按合同规定交房款并取回发票，凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续，视房屋面积大小减免部分或全部契税，凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。
二、回迁房和商品房买卖时有哪些区别？
1.价款高低和贷款权利不同。商品房可立即上市，价款相对较高，且可以在银行做抵押进行贷款；而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。
2.性质不同。对于回迁房的性质，分为以下几种：若拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房；若拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。
回迁房性质不同时，回迁房与商品房会有哪些区别呢？
（1）买卖权限不同。若回迁房的性质为经济适用房，则按照经济适用房的规定，不得买卖。
（2）土地出让金的缴纳问题。集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
（3）产权年限不同。如果回迁房是用作住宅的话，那么产权年限是70年；如果回迁房是用作综合用地的话，那么产权年限是50年；如果回迁房是用作商业经营的话，那么产权年限是40年。
3.买卖双方的关系不同。商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
4.由于上述买卖双方关系不同，回迁房业主可能有房产证或者开发商的回迁协议，这导致到手的回迁房买卖权限可能与商品房不同。
若回迁房的业主有房产证，可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程，与商品房交易相同，因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的，所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。
若业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的，与商品房交易不同，因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可，如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。
三、购买回迁房的优点和风险
购买回迁房的优点：价格低廉、房源选择多。
购买回迁房的风险：
1.得不到产权证的风险。若卖方只有回迁协议，并无不动产权证的话，那么买卖双方在进行二手房交易的时候，是不能够在房屋所在地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购房者即使买了房也可能得不到不动产权证。另外，产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。
2.无法过户时的付款风险。许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为在这种情况下，业主也不能保证什么时候能够真正过户。
3.法律风险。大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。
4.生活环境受影响的风险，这一点是很多人忽视的。
（1）房屋质量不如商品房。提到回迁房质量很多人都三缄其口，但质量问题是回迁房不争的事实，具体体现在隔音、防水、户型设计等方面。
（2）生活气息较浓。比如圈地种菜、养花，占用楼道公共区域堆放杂物、乱养宠物问题等等。当然，不少商品房小区也存在这些问题。
（3）租户多，人员不稳定。有些回迁房租户比较多，小区内人员不稳定。
（4）户型一般。很多回迁房户型相对商品房比较一般，使用率低，公摊面积大。
