闲置房“悄悄”易主物业费难追回

闲置房“悄悄”易主物业费难追回

管理部门：拖欠物业费就不能过户交易缺少政策支撑；律师：买家要查清原业主是否拖欠相关费用

本报记者 贺丽华

众所周知，物业费的收取向来比较困难，尤其是老小区，因为房屋老旧，问题层出不穷，在无法得到解决的情况下，物业费被拖欠是常有的事。不过，最近让物业公司普遍头疼的是，小区内不少闲置房经常被“悄悄”出售，业主先前应该缴纳的物业费也因此成了一笔笔烂账，从而造成物业费的大量流失。物业公司希望，这部分业主能够在卖房前主动结清物业费，防止新业主入住后发生不必要的矛盾，同时也呼吁相关部门能够制定措施进行约束，保障小区管理工作的正常进行。

老小区闲置房物业费常“打水漂”

“最近有新业主来办理门禁卡，我们才知道原业主已经卖了房，之前拖欠的物业费又收不回来了，唉！”25日上午，记者来到华南一处老小区了解情况时，物业人员显得很是无奈。她告诉记者，这类问题在老小区确实十分常见，因为老小区房屋老旧，环境、设施等也远比不上新小区，所以许多业主在买了新房后就搬走了，留下老房子待合适的时机卖出。还有部分是“炒房客”，买下学区房后待价而沽，这些都是造成老小区内闲置房增多的情况。

“根据规定，房屋即使是无人居住，依然需要缴纳七成物业费，但许多业主都无视规定，坚持自己不住就不交物业费。”该物业人员说道，根据法律规定，业主从正式通知交房之日起，就应该交纳物业费，不少业主认为自己的房屋空置，没有享受到物业的服务，于是认为自己不应该交费，这其实是理解上的误区。虽然业主没入住，但是物业对于小区的日常管理一直都存在，物业服务的是整个小区，不是服务某一个业主，物业所有的人员配备，都是面对所有业主，所以应当交费。

据该物业人员介绍，最近她还专门统计了小区里闲置房的情况，并一一叮嘱这些业主，希望他们在卖房前能够主动结清物业费，但显然收效甚微。“上个月我还是偶然听小区里的几位居民聚在一起说一户闲置房的业主即将要卖房的事，我就立即联系了这位业主，对方也很爽快，答应我在卖房前会到物业结清该交的物业费，后来我又打了几次电话，对方也一直说会来，可如今新业主都已经搬进来住了，原业主还是没有来，而且现在也很难联系上对方了，这笔物业费多半是打水漂了。”

物业费流失服务质量难以提升

采访时，不少老小区的物业都对此事深有体会。“新小区就不会存在这样的问题，因为小区内通常设有工程部，住户水电都是集中管理，如果出现闲置房，物业一般都可以提前预知，而老小区无论是水表还是电表，都设在各栋楼门口处，物业很难管理。”华云公寓的一位物业管理人员对记者说道，去年小区里就约有二三十户闲置房被“悄悄”转手，造成了物业费的大量流失。“老小区物业费低，但问题却多，尤其是房屋漏水问题，物业在缺少资金的情况下无法解决，业主们于是借故拖欠甚至拒交物业费，如今闲置房物业费又流失严重，收不到这部分物业费，受害的最终只能是住在小区里的其他业主。”该物业人员说，小区目前的物业费按照0.4元每平方米收取，现共有215户住户，物业费收取率仅为50%。而在支出方面，1名管理人员、3名保安人员、2名保洁人员的工资一年就近15万元，这就导致物业没有能力去处理其他问题。所以说，物业费收取率低直接导致了物业服务质量难以提升，从而使小区管理陷入恶性循环。

有物业公司工作人员坦言，他们也曾想通过法律手段追缴物业费，无奈人已搬离，对对方的基本信息又不了解，所以起诉根本无从谈起。大家认为，要解决这个问题，只有政府部门出台相关规定，比如规定拖欠物业费者房屋无法过户交易，那么这个问题就能迎刃而解了。

结清物业费非房产交易的前置条件

随后，记者就此事联系了市物管办，相关负责人告诉记者，目前老小区物业费收取率不容乐观，物业公司对此也确实十分苦恼。“曾经也有物业公司提议，希望将结清物业费作为房产交易过户的前置条件，事后我们也进行了调查，发现在其他个别地区确实有出台相关的政策，但我市目前房产交易的管理办法中并没有这一项规定，在没有法律支撑的情况下，我们不可违规操作。”该负责人说道。

那么，物业该如何做好闲置房物业费的催收工作呢？该负责人表示，首先定期对空置房进行巡查管理，做好巡查记录。其次，深入了解业主的基本信息，加强与业主的沟通交流。另外，可以采取电话沟通、短信通知、发送催缴函、责任告知书、风险告知书、律师函等多种方式，让业主明白享受了物业服务，就要交物业费，交纳物业费是业主的义务。拒交物业费，业主要承担多重风险，这将会给业主工作和生活都带来不便。物业通过这些方法督促业主按时交纳物业费，从而提高闲置房物业费收缴率。

“物业公司经营本就存在一定的风险，这就需要物业在平时管理小区的过程中更加仔细、谨慎、全面，做好小区服务工作是首要条件，同时加强与业主之间的互动，努力缩短与业主之间的距离，从而减少业主对缴纳物业费的抵触情绪。”该负责人说道。

买家可从侧面监督原业主是否拖欠费用

对于此类问题，记者在采访律师时，有律师表示，购买闲置房确实存在很多风险，就比如物业费，如果前房主没有缴清物业费就转手了房子，作为新的房主买了此房，其未缴清的物业费还要交吗？“转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。”律师说道，因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不涉及第三人。由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，所以新业主没有义务支付该部分物业费。简单来说，房子的转手并不意味着债务的转移。新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务。

由于在二手房买卖过程中，买卖双方通常会忽略诸如物管费、水电费的结算。为了避免这类纠纷的发生，律师建议市民在购买闲置房时，除了确保房屋质量外，一定要先查清原业主是否拖欠费用。而为了避免纠纷，原业主如尚有欠费未结清，最好结清之后将缴费情况告知买房人，以免交易后期由此给自己带来的不便。另外，为了核定责任方，双方可在收据或者在合同上写清楚，如此也是从侧面监督原业主在卖房前结清物业费。