本报记者 小许 通讯员 英尚
【案情】
2010年，在北京打工多年的洪某回到老家建造了一栋三层楼房，未办理房产证。房屋建成后，由于洪某仍然回北京工作，常年不回家，该房实际由洪某姐姐洪某某居住。2018年5月12日洪某回到丹阳，发现姐姐未经自己的同意，擅自将房子第一层出卖给了冯某。洪某当即告知冯某，要求冯某让出房屋。冯某非但不理，反而开始对房屋进行装潢。洪某认为自己的房屋没有房产证，依法不能进行买卖，同时姐姐也无权代理自己出卖房屋，两被告冯某和洪某某之间的房屋买卖协议明显无效，冯某强行对房屋进行装潢的行为属于侵权行为，起诉要求判决确认两被告签订的房屋买卖协议无效返还房屋；判令冯某立即停止在其房屋装潢的行为。
被告冯某辩称：该房是用我的购房预付款建起来的。当时被告洪某某并未告诉我该房屋是谁的，洪某某的行为构成表见代理，我不同意退还房屋。
被告洪某某辩称：洪某诉称情况属实，当时是我私自将洪某的房屋卖给被告冯某的，现洪某不愿出售房屋，并且该房依法也不能出售，对被告冯某已交的房款，我愿意退还。
经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：被告洪某某与被告冯某间的售房协议无效；被告冯某将所购买房屋返还给洪某，并撤走在该房屋内的所有财物；被告洪某某返还给被告冯某购房款，并赔偿给被告冯某损失2万元元。
【律师说法】
我国《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”这是我国适用代理制度的最基本法律依据。我国《合同法》第四十九条对表见代理做了规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
表见代理产生的法律后果：（一）表见代理成立，订立的合同有效。表见代理虽属无权代理，但是只要存在相对人有理由相信行为人有代理权的事实，表见代理成立，行为人的代理行为就应当按有效的代理来看待。在此情况下，所签订的合同就应当是有效合同，相对人不享有《合同法》第48条规定的撤销权。也就是说，如果本案中洪某某代卖妹妹房产构成表见代理，则洪某某与冯某之间签订的房屋买卖合同就是有效的，洪某没有撤销合同的权力。因此本案洪某某的行为是否构成表见代理对案件的裁决非常关键。（二）代理人对被代理人承担民事赔偿责任。被代理人因表见代理成立而承担民事责任，因此给被代理人造成损失的，被代理人有权根据是否与代理人有委托关系、代理人是否超越代理权以及代理权是否已经终止等不同的情况，以及无权代理人的过错情况，依法请求无权代理人给予相应的赔偿。无权代理人应当赔偿给被代理人造成的损失。也就是说，本案中洪某某出卖妹妹的房屋构成表见代理，对因此造成的损失，洪某某应承担赔偿责任。（三）兄弟姐妹关系并不构成法律意义上的表见代理的基础。表见代理多发生在夫妻以及父母子女之间。《合同法》第49条规定的“相对人有理由相信行为人有代理权”，必须符合法律规定的标准和常人的判断标准。如行为人持有本人出具的授权委托书，或者本人的其他行为方式可推定有授权的意思表示。非产权人的出卖人应有代为处理售房事宜的授权书，买受人应尽量要求该授权书经公证。本案中，姐姐洪某某出卖妹妹的房产的行为不符合《合同法》第49条规定的要件，洪某某通过非法的手段处置他人财物，据此使第三人相信其有代理权，如果仅凭这些就断定洪某某的行为构成表见代理，显然就是对无过错的洪某的合法财产的侵害，客观上给洪某某的违法行为披上了合法的外衣。
综上所述，洪某某出卖房屋的行为不能构成表见代理。洪某某与冯某签订房屋买卖合同，事前未经所有人洪某授权，事后洪某某亦未追认，根据民法通则第66条第1款和合同法第48条第1款规定，该房屋买卖合同无效
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