清扬
2016年8月，西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商以当时没有预售许可证为由，将陈女士等12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。法院一审判决双方签订的内部认购合同无效。
两年前众多业主预付全款买房，两年后开发商非但没有按当初约定正式办理购房手续，反而起诉业主，以没有商品房预售许可证为由，要求法院判令房屋认购合同无效。
一审法院判决合同无效，主要是依据司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因原告在起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方购房合同无效。
根据法律规定，合同无效的，当事人应各自返还所取得财物，并承担相应过错损失。这就意味着，在房价飞涨数倍的今天，法院判决合同无效后，开发商将“合法毁约”，进而达成谋取数倍利润的如意算盘，而众多业主将空欢喜一场。
正如被诉业主辩称，开发商的做法，被舆论指责为恶意诉讼，不讲商业诚信。一些律师和评论者则指出，虽然法院判决“合同无效”依法有据，但判决结果显失公平正义，绝不能让恶意违约者从其过错行为中获利，业主可以另行起诉要求开发商赔偿房屋价差等损失。
其实，依笔者所见，上述房屋认购合同本不应简单认定为无效，“合同无效”的判决，在适用法律上有所不当，值得商榷。
根据合同法司法解释（二）第14条规定，判定合同无效，不能简单以违反法律、法规的强制性规定为准。法律、法规的强制性规定，分为管理性强制规定和效力性强制规定，前者立法目的是为了规范行政管理秩序，对违法者施以行政处罚，并不追求合同无效的目的。后者立法目的则是确认某种行为违法并无效。据此，只有当违反了效力性强制性规范才会导致合同无效，如违反的是管理性强制性规范，其后果是行政处罚，并会对合同履行带来一定影响，但并不导致合同无效。
《城市房地产管理法》45条规定，商品房预售应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”此属于法律的强制性规定，是针对特定主体（开发商）的行政管理性强制规范，并非效力性强制性规范。也即，未取得商品房预售许可证明即违规销售房屋的，应受行政处罚，但不等于房屋买卖合同无效。
合同法司法解释（二）于2009年施行，其不轻易认定合同无效，旨在鼓励市场交易，维护交易的安全稳定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》早在2003年即施行，出台背景目的皆有不同。合同法司法解释（二）专门针对合同效力问题作出司法解释，人民法院在判定合同有效无效时，应适用专门的司法解释，同时应秉承“新法优于旧法”的原则，优先适用合同法司法解释（二）相关规定。
如此，就不会得出“合同无效”这种有悖情理，被指显失“公平正义”的结论，并“助纣为虐”，让违法失信的开发商从其“合法毁约”中获益。作为弱势群体的业主们，其合法权益也将得到法律的有效保护。
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