最近，“丹阳楼事”微信公众号后台好几位粉丝、包括身边的同事都在咨询法拍房的问题：什么是法拍房？法拍房能买吗？买法拍房要注意哪些问题？今天为大家详细解答一下。
1、什么是法拍房？
何谓法拍房，顾名思义，就是遭法院强制执行拍卖的房子。
那么，好好的房子为什么会被拍卖呢？其实也很简单，说白了就是它的原主人欠了许多债，或者是做错了事儿触犯了刑法，所以导致其房产被法院强制收走。至于这个债嘛，可能是按揭债，也可能是其他。原主人现在没有履约能力了，还不上钱了，那么他的债主就会向司法申请强制征讨，其房子就会被法院收走，委托拍卖行公开拍卖，用拍卖所得来的钱来偿还债务。那么这个被拍卖的房子，就称为法拍房。
2、法拍房和普通商品房有什么区别？
因为法拍房本身的特有属性，导致部分人群对其趋之若骛。那么，法拍房有什么特别之处呢？
首先，法拍房大多不限购。
随着史上最严限购令来袭，有大把大把的有钱人想在心仪的城市买套房子，但却苦于没有资格。对于这类人群来说，没有纳入限购范围的法拍房，无疑有相当大的吸引力。当然，这也是法拍房最核心的优势之一。
不过，随着部分城市限购政策的进一步加强，法拍房的不限购优势正在逐渐缩小。据笔者了解，全国范围内，只有北京和深圳目前对法拍房实行了限购，据说，上海在不久的将来可能也会将法拍房纳入限购范围。
其次，法拍房价格低。
以丹阳为例，在阿里巴巴的司法拍卖平台，有一套“凤凰国际”小区的房子，153㎡，拍卖价为56.5万元，而市场正常售价应该在80-85万元之间。为什么会低这么多？
我们知道，国内司法诉讼的周期较为漫长，距法院查封到第一次拍卖往往要一年甚至两年的时间，因此法拍房第一次拍卖的价格往往是一年前或两年前的市场价。这个就是实实在在的价差，是未来可以做到刚性兑付的溢价。
法拍房究竟是怎么出价的呢？根据人民法院关于财产拍卖的规定，第一次拍卖时不得低于评估价的80%。如果出现流拍，二次拍卖时应适当降低保留价，一般是首拍价格的80%~90%。如果二拍再流拍就将进入三拍，同样也会继续降低保留价，降到二拍价格的80%~90%。
如果三拍也出现流拍情况，房产就由法院直接变卖，如果变卖也未能成功，那么房子将被直接抵押给债权人。虽然法拍房一般都会低于市场价格，但是品质较好的房子，基本在一拍里就被人拿下了，基本不会出现流拍甚至进入三拍的情况。
随着法拍房制度的不断完善，现在购买法拍房相比之前要便利许多。
之前购买法拍房必须一次性交付全款，不能按揭。现在，部分法拍房支持贷款购买，但是仅限商业贷款。而且，现在可以在淘宝和闲鱼上进行法拍房的竞拍，对于有意向购买法拍房的人来说，这些举措确实提供了不少的便利。
3、买法拍房需要避开哪些坑？首先，法拍房并非绝对低于市场价，有些可能会高于市场价。
如果你想当然地以为价格低而盲目落锤，有可能会拍到高价房。之前有新闻报道，一个人，2年前参加了一法拍房项目的竞拍，由于他太想要这个房子了，所以就把价加得很高。他心想，1万1万地加价，简直太墨迹了。反正不差钱，20万20万地往上加，看你们谁能争得过我。结果是，这位土豪最终赢得了竞拍，乐呵呵地回家报喜去了。到家后，他媳妇儿一算单价，这房子比市场价还高1.5万/㎡。
其次，也是最重要的一点就是，有些法拍房是极不干净的。
什么叫不干净呢？比如说，房子权属有问题、水电煤气有大量的欠费，签了20年或者更长的租赁合同、房子存在抵押、违建等等情况。一旦摊上这类房子，你会发现，你的麻烦才刚刚开始。所以，笔者再次提醒买法拍房的朋友们，买之前一定要细看拍卖公告。
法拍房的房产属性是最常见的一个坑。房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证等。如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。
至于签了长期租赁合同这种，是最令人头疼的。比如，记者的一位粗心朋友通过法拍，买到了自己心仪的房子。就在准备搬进去的时候，才发现里面住着租户，而租户却说，这房子他是签了20年租约的。遇到这种情况，除了认栽似乎没有更好的解决办法，因为在法院查封之前的租赁合同，是具有法律效应的，所以你不能通过法律手段来维权，只能和租户协商解决。
另外，有些法拍房的隐性费用是非常高的，法拍房除了要支付给法院拍卖款外，还需要支付拍卖费、契税等。这部分费用相对固定，差不多占拍卖房款的10%左右。
另外相对不确定的费用包括：房产本身的欠费，过户需要缴纳的其他税费。欠费和其他税费需要经过实地调查取证后方可得出。记者听朋友说过一个最夸张的法拍房，房款仅需300万左右，但税费高达200万。
最令人崩溃的，是有些法拍房无法过户。这种情况，一般是产权共有情况有问题，比如夫妻双方共有产权，是否有第一债权人之外的其他债权人，是否被其它机构查封。陕西神木县一法拍房购买者在办理过户时发现，房产还同时被当地打击非法集资办公室查封，导致无法过户。
虽然法拍房可以贷款，但是比较麻烦，而且下款耗时较长。
所以竞拍前，一定要做好资金准备，拍买成功后，如果不能按时付尾款，竞买人不仅仅损失竞拍的保证金，还可能要承担重新拍卖造成的损失。拍卖尾款付清的时间一般是7到15天左右，不同城市不同法院可能会有略微差异。
还有更加奇葩的案例：
比如，有一位朋友买了一个法拍房，结果去收房的时候，这栋房子的女主人就是死活不肯离开，一哭二闹三上吊，总之我就是要赖着不走，你又能奈我何？
又比如，郑州的一位先生在郑州经三路北环路边上拍了一套法拍房，拍完后直接出租了，没想到，租客三天两头打电话，说房门的锁眼老是被人堵，更可气的是，还把水暖井的水管弄爆，水流进了电梯井，电梯坏了，物业要他交5000块钱的维修费。
需要注意的是，这些问题法院是绝不可能出面帮你解决的，统统都需要你自己来搞定。
所以提醒那些对法拍房感兴趣的朋友，不妨考虑下毛坯房，因为毛坯就意味着没有人住，自然也就不存在原主人赖着不走的麻烦。
最后，再次重申，法拍房存在着太多的猫腻，一不小心就会入坑。所以在买法拍房时，要尽可能做到谨慎。找专业的法拍房代理机构，或者提前找专业律师咨询，了解清楚再下手。
（综合）
