我市老旧小区“管家”难请

近日，记者从阜阳社区居委会获悉，他们社区目前共有22个小区，除了2个小区有物业，还有2个小区属于自己管理，其他18个小区都是由社区在管理；西门大街社区也是如此，除了3个有物管的小区，还有一个自管小区，其余小区也全部都是社区在管理。

记者了解到，目前我市的老旧小区，基本都存在物业管理缺失的情况，小到邻里矛盾，大到家中漏水、小区卫生、小区设施维护等各方面问题，都是由社区出面解决。居委会承担了很多本该由物业承担的工作，不能收物业费，最多也就是收取少量的垃圾处理费，缺少资金和政策法规的支撑，使其管理小区名不正言难顺，处境很是尴尬。曾经，也有过老小区尝试聘请物业公司进驻，名正言顺地为小区管理服务。然而，很难有哪个老小区能顺利实施。

◆茅猛科 文/摄

图为实行业主自治的河畔花园小区整齐的一角。

●小区没物业，居民很发愁

位于开发区的玉泉小区，是一个老旧小区，受老旧小区改造“红利”，居民的生活环境得到了很大改善。然而，一直困扰着小区居民的一个问题就是，多年来小区没有物业管理。小区一旦有公共设施损坏，或者下水道堵塞等情况，无法及时维修，只能找社区居委会解决。

走访过程中，记者发现像这样的小区在我市不在少数，或因规模太小或因小区太“老”，没有正规的物业公司愿意进驻，或者是物业公司在小区内经营了一段时间后又撤走了。

一位不愿透露姓名的物业公司员工告诉记者，物业公司一般情况下不愿接手老旧小区，尤其不愿接手住户数量低于150户的老旧小区，因为成本太高，没法投入大量资金搞绿化、路面、围墙和保安等方面的软、硬件设施建设，更容易接到业主投诉，他们一般对这些小区敬而远之。

●业主委员会成立难，无人愿意带头

依照我国法律规定，居委会没有聘请物业公司的权利，只能由代表全体业主的业主委员会来招标聘请。而成立业主委员会，首先要成立筹备组进行筹备工作，然后举行全体业主大会，进而选举出业主委员会成员。这些步骤少一步都是不符合法律规定的。为此，老小区所在居委会牵头成立筹备组，筹备业主委员会组建工作。然而，业委会成员不仅要有一定的组织能力，而且还要公而忘私，具备很多条件，事实是很少有人愿意带个头来担此重任。

采访中，各社区均对业主委员会的成立表示无奈。市区一居委会主任告诉记者，他们为此努力了5年，才成立了一个业委会。“很多人抱着‘多一事不如少一事’的心态，不愿意站出来承担这个重任。”该居委会主任说，“因为他们害怕得罪人，毕竟调解邻里矛盾也是业委会的工作之一。”

说到这里，记者不得不提一下河畔花园小区。河畔花园小区于19年前建成，有10幢居民楼，199户居民。建成五年后，由于各种原因，河畔花园小区便像一个没有爹娘的孩子，管理无人问津。由于长期缺乏管理，当时小区内杂草丛生、垃圾遍地，没有门卫、没有监控，居民被盗事件时有发生，居民对此怨声载道。在居民们的印象中，无人管理时的河畔花园小区就是一个名副其实的脏、乱、差小区。然而，2006年，该小区成立了业主委员会，在业委会主任马龙的带领下，在吴月孝以及全体成员的努力下，小区环境得到了极大的改善，每个居民都露出了笑脸，今年更是被评为先进集体和文明小区，而其业委会成员也赢得了小区所有居民的称赞。

●问题多，收益难保障，物业公司进驻老旧小区顾虑重重

对于接手并进驻无物业管理的老旧小区，提供市场化物业服务这一发展方向，物业公司又是持什么态度呢？记者通过采访几家物业公司的负责人后发现，他们普遍认为，老旧小区缺乏基础设施，物业进驻后的前期投入比较大。而且，老旧小区的居民普遍缺乏交纳物业费的意识和习惯，物业费的收取存在不确定性。因此，物业公司对接手老旧小区的前景难言乐观。

开发区某物业公司经理张先生称，一般而言，老旧小区的配套设施较差，基础设施不完备。如果进行规范化管理，让老旧小区的居民尝到商业化管理的甜头，基础设施必须重新配备。问题是，物业公司毕竟是趋利的，钱还没赚到，却要先掏腰包，又有几家公司愿意呢？另外，老旧小区的基础设施老化较为严重，即使物业投入很大，效果也不一定会很明显，很可能难以让居民满意。

物业公司普遍关心的第二个问题，就是物业费的收取。曾在开发区一老小区物业担任负责人的钱女士称，她以前工作时，尽管每户每年的保洁费用也就100元左右，但依然收不上来，有时收取比例甚至不到50%。她认为，老旧小区的居民不愿交费的原因主要是一些居民长期以来没有养成交物业费的习惯，他们不理解物业费这个概念，更谈不上交费了。退一步讲，假设大家不排斥交物业费，也涉及到他们能接受的程度问题。费用收高了，居民不愿意；收得低了，物业公司的正常运转又成问题。

另外一个让物业公司担心的问题是，老旧小区基本都是老房子，老房子只会越用越旧，出现的问题也会越来越多。出问题后，居民肯定会找物业说事，这有可能会导致物业公司处理起来应接不暇。问题越来越多，收益却没有保障，在接手老旧小区之前，物业公司难免会谨慎考量。

●社区：物业市场化，服务更专业

采访中，记者了解到，我市很多社区都在着手老旧小区的物业市场化探索。

“说实话，有些物业方面的事情，我们不专业，服务不好，反而会影响业主的正常生活，我们期待老小区物业走向市场化。”市区一社区书记介绍，他们小区绝大多数小区都没有物业。“我们既要做好社区的日常事务，又要负责监督小区卫生，无形中，增加了社区的工作。我们考虑今年在一个老小区先试点，推行小区市场化。首先成立业主委员会，如果可以引进物业公司就引进，如果不行，起码要实现业主自己管理。如果试点成功，将在其他老小区进行推广。”

●“五个有”的基础上，如何实现长效管理

2016年3月，根据市政府有关老旧小区物业管理全覆盖的精神，我市针对老旧小区基础条件差、设施设备老化、物业管理薄弱等问题，进行了“五个有”的基础性服务，即有清扫保洁、有治安防范、有物业维修、有停车管理、有绿化维护。政府花费了大量财力、物力和精力，使得我市老旧小区面貌得到较大改善。业内人士表示，现在的关键是，如何在小区面貌得以改善的基础上落实长效管理。

市物业管理办公室相关负责人告诉记者，我市目前共有老旧小区329个，都是没有物业公司的，这是一个比较庞大的群体。他们曾多次外出学习考察，就目前的情况来看，推动老旧小区物业长效管理的关键是经费问题。而根据其他省市的推行经验来看，物业费的来源主要有三个方面，政府补贴一部分、业主收取一部分、公共利益收入一部分。公共利益收入主要是车位费以及广告费这两大块，而业主收取部分，则需因地制宜，按照各小区实际情况来具体核定收费标准。

记者了解到，在推行老旧小区物业服务市场化的过程中，各种问题和矛盾相继暴露出来。这不仅仅是我们丹阳的问题，而是涉及到全国大多数地区。相关政府部门和物业服务机构正在想办法，解决问题、化解矛盾，督促物业服务企业做好服务，引导业主履行业主义务，积极缴纳物业费，以破解老旧小区“管家”难觅的现状。“据我了解，在其他县市，有政府补贴的前提下，一些社区通过‘以奖代补’的形式，对为小区提供服务的物业公司制定了奖惩方案，将补贴给物业公司的资金拿出一定比例进行浮动。如果社区工作人员在日常检查中发现有工作不到位，可以给相应人员奖金上的处罚。同时，对那些工作认真负责的物业管理人员，社区也会根据他们的工作成绩进行相应的奖励。”我市某居委会主任介绍说，这个经验应该还是蛮不错的，对物业公司而言是个促动。

“老旧小区引入物业没那么简单，很多细节都要考虑到才行，想要维持得好，还要业主、物业公司一条心才行，也离不开相关部门的支持。”相关业内人士表示，首先，社区要积极做好业主的思想工作，引导业主转变消费观念，这也是最根本的一点；另外，选择一家“靠谱”的物业公司也很关键，包括要考虑物业公司的资质、是否愿意接手小区、未来是否能够真正为小区居民服务好等等；再有就是社区要完善对于小区物业的监督机制。