漫谈丹阳房地产和眼镜小镇

“诺亚财富”房地产金融高峰论坛在沪举行，本报记者应邀参会，并对话资深专家毛大庆、谭文虹——

漫谈丹阳房地产和眼镜小镇

优客工场创始人、董事长、优享创智创始人毛大庆

歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹

诺亚控股有限公司(下称：“诺亚财富”)8月26日在上海举办“2017年诺亚财富房地产金融高峰论坛”，诺亚财富旗下歌斐资产发布了《2017中国房地产行业白皮书》，多位房地产重量级嘉宾与一千多位与会者分享了房地产发展趋势和资产配置建议。

据悉，本次高峰论坛围绕目前中国房地产及金融市场的现状，探讨了在房地产由开发时代转向存量资产运营时代的背景下，如何抓住全新的发展转型机遇等一系列问题。原华远地产股份有限公司董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强，优客工场创始人、董事长、优享创智创始人毛大庆，华住集团总裁、城家董事长兼CEO金辉，诺亚控股创始人、董事局主席兼CEO汪静波，歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹等众多地产及金融界人士出席了此次论坛。

会上这些来自新老地产界、金融界和互联网共享经济领域的知名嘉宾的观点引起了与会千余名听众的共鸣。

峰会期间，《丹阳日报》作为唯一受邀的县级媒体，采访了优客工场创始人、董事长、优享创智创始人毛大庆和歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹。

本报记者：毛总好！当房地产由开发时代转向存量时代，作为江苏丹阳这样的三、四线城市，应该如何适应这种变化？

毛大庆：中国已经慢慢习惯城市建设逐渐趋稳，无论我们今天见到的日本、香港，包括新加坡，开发达到了顶点，后面的城市建设都是围绕着城市进行更新、升级和改造，丹阳也是一样。在这样一个状态里，最重要的已经不再是开发了，而是“内容”，今后，缺的不是房地产，而是房地产里的“内容”。什么是“内容”？就是你这个房地产里是怎样的运营业态、运营方式，是否能集聚资源、集聚社群、吸引关注、创造价值，房地产的价值不再是以土地和开发价格为基础，而是以房地产里面的“有效内容”为衡量标准，这一趋势会推动不动产运行规律发生变化，从而改变房地产现状、推动产业链向更高的层次发展。为什么今天我和谭总（谭文虹）坐在一起？为什么做地产投资的她会成为很多内容经济、社群经济的投资人和股东？实际上，资本和内容的结合、跟房子的结合是未来一个完整的产业链，只有这个产业链闭环了，房地产才能真正走出买地销售这么一个短路型的发展模式。中国原来长时间处于短路型发展模式，就是拿土地当面粉，然后做面包，然后面包卖出去。实际上，你要想一想，房子这个东西是个什么东西？长远来看，除了住宅类房子外的其他房产、地产，实际上相当于某种金融产品。虽然我们说，房子是用来住的，不是用来炒的，但是，你要想，不动产这个东西对于一个普通的老百姓或者持有人来说，它就应该可以从房子变成金融产品，还可以再变成房子，来回进行转化，但这和进行恶性地炒作是两个不同的概念。正常的金融、房子，房子、金融，是应当可以发生自由转换的。咱们现在长时间有几个问题：一个就是金融产品的严重匮乏，我们的金融组织和金融产品的制造和创新能力是很弱的，受到各种因素的制约，这个不在今天访谈的范畴之内。但是，实际上你要看，钱、房子、消费者、内容制造商，四拨人共同运作着整个社会的不动产的价值，这个是毋庸置疑的。但是，我们的金融端是缺乏的，运营端是缺乏的，最后只剩下使用者和制造者，面包的制造者是吃面包的人，但是中间这个面包形态雷同、口味相似，很难更新、更难增值，那么这个是不可持续的。说白了，就是在今天这个状态下，当开发达到一定天花板以后，无论是政府还是房地产行业，都会去研究，这么大存量的不动产，如何焕发更多的价值？我们存量不动产因为“不动”，因为没有运营内容给他赋能，所以远远被低估了价值。这就是为什么歌斐资产要介入内容产业和社群产业，我们的优客工场要把不动产变成人来人往、互联共享的共享空间的原因。我们都在主动去做这件事，因为这是大趋势。所以说，中国的房地产、不动产的经济只是完成了初级阶段的发展，远远没有到第二阶段，更谈不上高级阶段，达到了一个基本稳态之后，必然会产生一个新的产业链，这个产业链就是有拿钱的人，有造楼的人，有运营内容的人和消费内容的人，这四拨人必须都存在，这个社会不动产才能健康、平稳、长效地发展，这也是前一阶段高层谈的建立房地产长效机制的一部分。

除了居住之外的房子，就是我们谈的社会范畴内的经营类房产，现在最缺的不是钱，钱有的是，不是没有楼，楼都盖过量了，缺的是内容制造者和运营者。中国的房地产始终没有培养出像模像样的内容制造者和房地产的运营者。你去看看发达国家，无论是迪斯尼、环球影城、西斯菲尔德……所有这些人，都可以拿出很多内容来展示，他们其实都是不动产的内容填充者。比如迪斯尼，我们只知道迪斯尼的游乐场，你不知道迪斯尼填充了多少商场、购物中心、演艺中心、电影、动画、文创产品……一个迪斯尼的附加产品，产生了大量的内容制造商和运营商。迪斯尼绝对不是靠门票挣钱，迪斯尼靠的是副产品和衍生品挣钱。所以，我们今天谈论到很多衍生产品，包括像共享办公、共享公寓、共享社区，还有很多地方搞的共享教育（比如把购物中心改成时钟课堂等等）。实际上，所有这些探索，无外乎就在干一件事：站在未来的视角去看待未来的消费者，他们需要城市提供什么样的内容，或者他们能够判断，未来消费者需要什么内容趋势，判断准确之后提前在某处营造好，等待消费者蜂拥而去。无论是政府、还是投资人，或是地产商，看得越远，内容的生命力就越强，内容的生命力越强，对房子的提升价值就越大，越会吸引资本的关注。中国的资本市场和房地产行业中有远见的人不多，没有远见，就不会制造出有远见的产品，当然就无法吸引有远见的资本和合伙人。过去，大多数人都在炒短线，其实好产品都是长线，比如迪斯尼，上百年了，还在不断滋生出新内容。我们今天这个时代，急需、也到了优质的内容和体验才能提升价值的阶段。今天和未来的消费者已经不同于原来的消费者了，原来都是为了衣食住行这些基本诉求，但85后、90后、00后的年轻人，有2.38亿人，他们进入消费领域后，他们对精神性的、体验性的消费需求远远超越功能性需求，这就是为什么进入了“IP”时代。在这样一个背景下，能制造内容才能赚钱。所以，判断趋势、了解客户，用心发掘用户的价值，将会成为下一个房地产春天的基本标识。在这个背景下，你可以看，资本和不动产需要干什么？需要政策的调整和支持，需要推动资本和不动产的有效对接，需要推动一群有眼光有资本的人愿意去持有物业。资本要增值，持有人最需要的是有吸引力的经营内容，有远见、有想法、能运营、会做内容的人会成为时代的刚需，智创成为房地产行业升级的一个新特征。

本报记者：众创空间、联合办公及衍生业态，这些以跨界、共享和社群为特点的新的运营模式，也就是您上面一直强调的内容模式是近两年的热点，但好像大都集中在北上广等一线城市。江苏丹阳，虽然是一个四线城市，我们正在做这方面的尝试，比如我们的眼镜风尚小镇，是江苏第一批特色小镇，我们也打算在里面做类似众创和共享空间的模式。请问，作为一个三四线城市，在这一块有没有市场？应该如何做？优客工场有没有考虑过进驻这种特色小镇的项目，进行相关的落地合作和运营？

毛大庆：我们其实已经进入到三四线城市，比如扬州、开封、襄阳等，都进去了，杭州的梦想小镇，我们也进去了。我们自己实际上是很多特色小镇开发者以及运营商非常重要的合作伙伴，甚至于一些开发商去拿小镇的地，都愿意叫上我们一起去，原因就是我们可以注入内容，有一套基于互联网和共享经济的先进的运营模式和强大的运营团队。众创空间比较复杂，因为它来源于双创。其实，共享办公与双创不一定有必然的关系，它是双创里面很重要的一个催化剂。共享办公本身代表着一个趋势，这个趋势背后的现象很有意思。移动互联网成为一个基础设施后，对未来生产要素、生产关系的组合方式，产生了新的影响，我们做联合办公、共享办公也是顺应这个趋势。从字面上看，好像“办公”就是上班，实际上联合办公英文叫“co-working”，是一起工作的意思，工作和办公还是有区别的，工作代表了一种生产、一种创造。未来工作的内容、生活的内容和消费的内容是无边界、混合在一起的，综合体、购物中心、特色小镇，甚至更边远的地方，比如旅游景区，都存在一起工作的可能性。我们共享办公是颠覆办公方式的问题，所以它不存在是几线城市的问题。比如丹阳，你们那儿有没有办公楼啊？有；有没有上班的人？有；你们那儿有没有年轻人？有。有这些就有共享办公，就有发展共享经济的要素，所以现在我们在大胆尝试二、三、四线城市，不断往下沉。而且我们发现一个规律，越往下沉，生意越好做。虽然可能经济总量低，客单价低，但是，反而还挣钱，到大城市，竞争更激烈。我们已经进了拉萨，你知道拉萨的联合办公什么情况吗？拉萨联合办公，开一家满一家。所以，如果目标是改造工作方式、构建共享空间、资源整合、跨界运营，就不存在几线城市的问题。丹阳的眼镜小镇符合我们战略布局的方向，只要双方找到共同的价值点，一切皆有可能。

本报记者：谭总您好，丹阳是一个三四线城市，您如何看三四线城市房地产的走向？如果投资，应该注意哪些问题？

谭文虹：首先，我没办法对每个三四线城市都有了解，大致地讲，我们还是对特大都市圈，以及有产业、有人口集聚的强二线城市的城市圈有兴趣。不管是三、四、五线城市，只要在这个圈里面，比如成渝、三河湾等，都是有机会的。丹阳处于南京特大型城市圈和宁镇扬一体化的圈里边，应当是有机会的。当然，这个机会要细分，是短期的货币化棚改还是真正产业人口的外溢造成的持续性的机会，每个城市还是要具体来看。房地产市场一直都有机会，每一轮的周期不一样，你们要做好尽可能的把握，市场变化的时候去正视变化。正确的投资决策来自于无数的投资理念、投资直觉、分析把握和准确判断。

三四线市场上存在大量低效的商业，我们歌斐资产正在做跨界资源的整合，共享办公和其他以优质内容为核心的业态是我们重点战略方向，这也是我们歌斐资产和毛总的优客工场合作的原因。如果你想要把三四线城市这个市场做好，你就需要打造生态圈，把资源、资金、运营有机地融合在一起，才能长期有效地获得回报。（朱青华　徐瑾）