房产证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。如何购买房主还没拿到房产证的房子？
情况一：刚交了首付款，尚未办按揭
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，这是比较好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将原购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程最简单，也是风险最小的一种情况了。
情况二：正在还房贷，还没有交房
这种情况就比较复杂了，风险也较高。除非是朋友关系，或者是特殊原因，很少有人会在这个阶段买（卖）房子。主要有两种方式选择。
方式一：直接更名（目前已无法办理）
以前的办理流程：
1、卖方将银行的贷款还清；
2、卖方拿着银行出具的结清证明去房管局拿出正在抵押的合同；
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房管局办理该房屋的注销手续；
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
注意事项：
1、房子必须还清银行贷款；
2、更名必须取得开发商的同意；
3、买方不能再按揭贷款，必须全款购买。
这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
其实从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定，房产买卖以办理权属转移登记（即“过户”）为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。目前政策法规禁止更名房产出售。
方式二：双方约定等房产证下来再过户
双方可以先签一份协议，约定首付款项以及过户时间（房产证下来就立即过户）。预付首付款，然后就是等了。等到房产证下来再办理过户，先过房产证，出新证当天再过土地证，过户后再交付尾款。
第2种方式属于二手房买卖，因此要缴纳的税费比较多。包括：
个人所得税：总房款的1%
契税：90平米以下的为总房款的1%；90平-140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
营业税：5.55%
第2种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。
建议：
1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。
2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。
3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
4、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
（南房）
