房地产行业报告：蓦然回首，房企风景独好

房地产行业报告：

蓦然回首，房企风景独好

2016年年报，房地产行业2016年营业总收入16257.57亿元，同比增长30.9%；归母净利润1375.59亿元，同比增长40.7%；净资产收益率12.73%，同比增长11.9%；资产负债率77.26%，同比增长0.9%。

房地产行业2017年第一季度延续2016年增长趋势。营业总收入为2551.64亿元，同比增长11.2%，由于去年同期高速增长基数较大，今年一季报数据同比增长有所下滑，但整体盈利趋势未变；第一季度归母净利润236.78亿元，同比增长48.5%，第一季度归母净利润同比连续三年增长，保持较好升势。由于房地产政策趋严，金融降杠杆等因素的影响，2017年一季度资产负债率同比增长1.56%；净资产收益率逆转三年下降趋势，同比上涨24.5%。

虽然调控政策不断趋严，但是房地产投资、销售、库存均保持较为稳定的输出，行业景气度较好，并未出现停滞不前的现象，行业发展前景依旧。

政策导向对于房价上涨起到至关重要的作用，且可以较好的控制房价上涨的速度，与房价涨速呈逆相关关系，2010年到2012年之间，各主推政策以降低需求、加大供给、促进房价回归为主基调，在此期间，房价涨速得到控制，2013年至2016年9月之间，为解决中国经济增速回落过快的问题，主推政策逐步由中性过渡到推动需求，以去库存调结构为主要目的，房价顺势向上，2016年10月，由于房价上涨速度过快，再次引发政府对房地产行业调控。

区别以往全国性调控，效果或更适合现在中国经济的发展趋势，2017年3月17日，因930调控效果并不明显，未能有效抑制房价快速上涨，地方政府再度升级调控政策，现我们主要跟踪的36个省会及主要城市中已经有26个城市限购、限贷，部分地区调控力度成为史上最严。

贷款利率和房价涨幅成负相关关系，并且有刺激需求增加，导致房价上涨的作用，在利率维持一定周期后，效应逐步减弱，并产生负影响，房屋需求下降，房价增速下降，此时下调贷款利率，将会重新激起房屋需求，导致房价上涨。2016年930新政和2017年317新政因城施策的基调下，央行并未对利率进行调整，限购城市提升基准利率倍数、取消折扣为主要手段，三四线未限购城市依旧以去库存为主。

（全景）