荣城·藏龙御景景观图
4月23日，荣城·藏龙御景盛大开盘，首开11000元/m2的均价引起市场的热烈反响，有人觉得情理之中，有人觉得超出预期，还有部分人认为物超所值。而首开当日，藏龙御景劲销八成的成绩单，也代表了多数丹阳人对这个价格的认可。藏龙御景目前的售价真的高吗？藏龙御景的应有价格究竟该是多少？5月2日起，藏龙御景全面封盘，届时，藏龙御景的销售会是怎样的谜状？何时再次公开销售？解封之后的价格究竟会有怎样的变化？都吊足了市场的胃口。
3月，丹阳新“地王”诞生，据业内人士保守预测，未来该地块上的新房价格或将达“8字头”，堪比目前丹阳毫无争议的中心地段荣城国际目前的价格。
华南板块的地价新贵，必将带来房地产市场的重新洗牌和价值重估。
那么，藏龙御景本该的市场价值究竟是多少？
荣城国际深耕丹阳六载，作为60万方的大盘，诚意可鉴。藏龙御景作为楼王项目，在六年之后才推出，足可体现开发商对丹阳城市、丹阳人民负责任的态度。从最初的旧城改造、回迁房安置等，开发商都以造福于民为首要目的，投入了大量的人力物力成本。反观2013年来到丹阳的某知名房地产项目，以速战速决之势，在短短一年内清盘撤场。
众所周知，藏龙御景的容积率为2.08，这不仅在丹阳市区罕见，在整个丹阳也难觅。然而大家不知道的是，藏龙御景原本的规划容积率是3.0，而藏龙御景之所以牺牲掉这么多的容积率，是为了保护丹阳市中心最大的公园——人民公园。改成2.08容积率之后，建筑形态也由高层改成了多层和小高层，不管是居住感还是舒适度都大大增强，但这对于开发商来说，直接增加了成本，加之市中心价值，直接将藏龙御景的土地成本价格拉升至最少6300元/m2。
而在质量上，荣城·藏龙御景特请特级施工单位，在细节上精益求精，在用材上精挑细选，钢筋、水泥含量、干挂花岗岩、防水设施等无不选用上等材质，以至于相比其他精品楼盘来说，藏龙御景的建筑在成本上要高出500-1000元/m2。
作为绝对城中心地段，荣城·藏龙御景坐拥百亿级配套，吃喝玩乐购等应有尽有，金鹰、华地、人民医院、人民公园、江苏省丹阳高级中学等皆可在几分钟内享有，在时间就是金钱的当今社会，节约的金钱成本是无可估量的。比如每天生活所需购物，打车一个来回节约的16元和花在路上的时间成本，再到接送孩子放学所需的时间成本，20年算下来交通成本单一个人就达到了880元／m2，更何况是巨大的时间成本。
而从产品的附加值来看，荣城·藏龙御景的现代高科技系统：净水软水系统、新风系统、智能化家居系统等，这些附加值也直接拉高了藏龙御景的成本。
综上所述，荣城·藏龙御景土地成本6300元/m2、建安成本3500元/m2、景观成本600元/m2、前期成本150元/m2、行政收费500元/m2、管理成本200元/m2、销售费用400元/m2、税收1320元/m2，加上合理的利润等，房价可想而知。
如此算来，荣城·藏龙御景的价值就高达14000元/m2左右。而现售11000元/m2的均价，实际上是开发商在赔钱赚吆喝，这也不难理解为什么荣城·藏龙御景在首开之后即在5月2日全面封盘。
此番荣城·藏龙御景的封盘，是市场的大势所趋，也是价值重估，市场洗牌后的利益考量。5月2日之后，丹阳即将陷入有钱难买藏龙御景的境地，那么，重新开盘会在何时？届时价格又会有怎样的变化？其实业内人士都心如明镜。
从市场价值决定价格的角度，华南新地王之后，价格必将在短期内回归价值。而荣城·藏龙御景目前的价值就已达到14000元/m2左右，那么，重新全面销售之后的价格又会在什么价位？大家先请自行估测，我们，拭目以待。
（江大曼）
