宁苏锡调控之手和市场之手共同发力
投资热潮降温 楼市重趋理性
6月25日早上9点，位于南京徐庄软件园的苏宁紫金嘉悦首次开盘推出1200套房源，卖的全是30-55平方米的小户型精装公寓，多重优惠后均价仅17200元/平方米，总价最低55万元、首付最低6万元。有客户早上6点就赶来现场，开发商连夜用防雨大棚搭起的偌大场地里，一时间塞满了3000多组客户。
客户们大多心情急迫，当购房顺序号摇号开始时，不少人站起身来眺望大屏，一些认筹了多个号的购房人，手上拿着纸条，对应着寻找有没有号码摇中。而在选房时，有的人不禁一路小跑。
不过，记者现场采访时也发现了这样微妙的细节：开盘摇号开始不久，不少客户就陆续退场了。细聊之下记者得知，这些人手上有些闲钱想投资，但“又觉得不是非买不可”，而且他们到现场后互相聊一聊感到，公寓型住房适宜出租，做的是长线投资，短期内加价转手倒卖的可能性很小。思来想去，还是放弃了。
相比之下，被高房价压得喘不过气来的一些购房人，尤其是年轻购房者，倒是愿意选择小户型公寓自住，因为可以凭不高的资金成本实现产权式“住有所居”。现场销售公示显示，这次开盘，1200套房源售空了。
今年3月开始，“买房投资”成为宁苏锡楼市一大“盛景”。然而，几地投资喷发数月后，眼下均呈现降温之势。
无锡市房屋交易管理中心发布的数据显示，3月无锡商品房日均成交套数突破500套，商品房成交量创下历史新高，商品住宅去化周期由2月份的17个月迅即下降到了12个月。这其中，外市投资客功不可没。3月无锡外市购房比例达到了48%，太湖新城个别楼盘外地人购房比例甚至高达80%。市外购房者更多是在楼市上升期抱着投资目的入市，无锡经济实力强、政府去库存有力，而房价却较宁苏低了不少。但4月无锡外市购房比例降到了45.8%，5月再降0.53个百分点，变为45.31%。
没有确切的数字表明南京楼市市外购房的比例有多少，但当地投资的萌动，却可以从一批楼盘销售负责人的表述中看出：投资需求普遍占三成，有的楼盘更高。5月底，南京江北楼盘华润国际社区收筹时，交钱的队伍曾绵延数公里，从清晨排到次日凌晨。路两边停靠大量外地牌照的私家车，苏B、苏K、皖A、皖B，还有“鲁”字头的，不一而足。
6月25日，南京河西南楼盘佳兆业城市广场公开新一批房源的样板间，客户们源源不断赶来。“最近投资的真不多了。我们楼盘也有盐城等外地的购买者，不过他们基本都是为了子女将来留在南京工作做准备，要说纯投资赚钱的，还是少。”佳兆业南京公司营销总监周亮告诉记者，新一批房源预计7月推出，准备推300套房，蓄水客户已达3000组。“有一个星期就有800组客户登记，因为售楼处现场要求意向客户提供银行征信证明，附近银行出征信报告的机器使用的人太多，都卡机了。主要还是冲着南外的学区来的，绝大多数都是本地自住，卖旧买新的不少。”
在周亮看来，虽然当前河西南这样的热点区域受到限价影响，房价涨幅并不大，且明显低于周边二手房报价，但每平方米3.5万元左右的房价，投资门槛并不低。能有这个实力的纯投资者还是有限，而借助金融杠杆投资房产，也得计量后期利率成本、税收成本等，短期难以高位套现获利。
而南京多家楼盘的营销负责人也坦言，眼下投资需求确实“退潮”了，冲动购房者开始减少。近期在部分楼盘的开盘现场，已经出现了认筹买家因为觉得开盘价格过高而放弃摇号选房的现象。这也直接导致当前楼市需求“水位”的下降，蓄客规模大不如前：江浦一家近期开盘的项目，83套房认筹客户为120多组，并未明显形成人多房少的状况；江浦另一家楼盘近期推出的236套房源，蓄客300组；城南一家近期开盘项目300多套房蓄客500多组。还有楼盘的蓄客量未达到房源的量。
上周末，南京仙林一家楼盘推公寓房，微信上爆出，在蓄客不足的情况下，房企为烘托现场热销气氛，又请“房托”出场。请“房托”重新“出山”的仍是少数，但这样的转变还是说明了市场的转向。
投资降温，既与政府调控有关，也是市场规律所致。毕竟之前需求已经过度喷发，难以为继，投资客的嗅觉也格外敏感，在房价“15连涨”后，他们也担心成为高位接盘的“站岗”人。
眼下，虽然南京楼市还时有“日光盘”出现，但销售业绩不如从前的楼盘也不少。江北高新区的弘阳时光里之前多次开盘都热销，但近两次开盘却未“日光”。上周末开盘的明发云庭，房价在半年内涨了5000元/平方米，达到21960元/平方米，236套毛坯房源最终仅认购出7成；仙林湖的万达茂此前开一次“光”一次，但上周末新推的1272套公寓卖出8成左右。前段时间，河西中部两家曾经“一房难求”的楼盘，再次开盘时也并没有一次售罄。
同样曾充斥大量投资需求的苏州楼市，行情也在慢慢转变，转变最直观的就是成交量的下滑，苏州楼市成交量已连续几周处于低位。苏州住建局网站上，截至6月27日的“苏州市区商品住房成交均价走势图”则显示，伴随成交量持续走低，市区商品住房成交均价陡然下行。6月17日尚处于每平方米2万元出头的高位，但18日开始逐渐下滑，24日成交均价更是跌至1.5万元/平方米左右，26日和27日虽有所攀升，但涨幅微弱。
苏州楼市调控较为严厉，投资客闻风而退。当地可售商品住宅套数也从先前的2万套出头回升至2.5万多套。而可以预见的是，当投资热潮渐渐退去时，楼市理性的回归也就不远了。
本报记者 汪晓霞
