家对于中国人来说，一直有着一种特殊的意义，依赖家庭的天性以及它独特的归属感，使得房子成为无数人为之奋斗的目标。然而，在买房过程中，往往会出现不少问题，尤其是近几年来，商品房纠纷和侵权行为不断涌现，涉及房屋质量、物业等的方方面面。在市场变动之下如何保护消费者的合法权益，已经越来越为社会各界关注。
市民陈先生表示，曾经物色了一套二手房，在当时买房的时候，原户主说房子房龄已经超过5年时间，于是就放心地给了定金，之后，原户主把房子的详细资料给了中介，再经由中介交给了他们，结果在办理过户的时候发现，房子房龄距离5年时间还有2个月，多交了很多税，结果又赶上过年，交房时间晚了5个月。小陈想要向原来的业主追讨期间损失，又不知道可不可以。
对此，律师解读，在此案件中，合同中有没有写明房龄超过5年是关键，如果只是小陈听信房主口头资料，以为房龄超过5年，在合同中并未注明事实，那么就算是打官司，赢的可能性也是比较低的。遇到这种情况，律师建议：1.应该在合同中明确约定房龄，并同时约定房龄不足导致增加的税额由房东承担；2.房屋交付跟房屋变更登记分别作出约定，可以先交付房屋再登记，那买受人可以不用等两个月，直接入住且不用支付租金，房东拒绝的话必须承担违约责任。
在3.15来临之际，本报也梳理了一些购房者在买房中遇到的一些问题进行了解答，以供参考。
问题一：房屋为多人共有，出售时，其中一个人代表签订合同可以吗？
律师解读：如果是多人共有的房屋，在房屋出售时，需所有共有人共同签订买卖合同或者其中一个人有全部人的授权代表才具有法律效力，因为该房屋为共有财产，任何一个人没有权利处理,共同共有的特点就是共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。所谓“共同的权利”指共同共有人应当共同地平等地对共有财产行使占有、使用、收益和处分的权利。其中对共同共有财产的处分，必须经共有人全体一致同意。因此，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定为无效。
但法律为了保证交易秩序的稳定和安全，规定了“善意取得”制度，尤其是夫妻共有房，其基本含义是：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意取得后，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持；夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方可以请求赔偿损失。当然，善意取得”也有很多限制，因此只能具体情况具体判断。
问题二房子交房时没发现，装修才发现房屋出现漏水，可以要求开发商整改吗？
律师解读：在质量异议期、质量保证期、保修期内，可以要求开发商修复。
在交房子的时候需要验房，只要没有超过房屋质量保修期，就可以要求开发商履行维修义务。商品房各个部位的保修期都各有不同，业主应该对此有所了解，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发商应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。
问题三：之前在买房时销售人员承诺一期楼盘价格会较二期价格低，但后来二期楼盘开盘，价格反而更低，这种情况下，是否可以向开发商索偿？
律师解读：原则上不能，市场行情、经济形势等会出现波动，可能会对房价造成影响，出现波动是正常的。但双方另有约定的除外，如开放商在合同中承诺房屋在一定期间内保值（不降价）、承诺出现降价时补差价等，这个时候就可以去主张自己的权利。
问题四遇到开发商推迟交房怎么办？可追偿哪些违约责任？
律师解读：购房者遇到逾期交房等违约违法行为，应根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。
具体来讲，如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失，因为承担违约责任不代表不需要继续履行交房义务。
若在合同中对“解除权”有约定，则可在满足解除条件时，单方面解除合同。对解除权没有约定的，自开发商逾期交房之日起一年内，业主可以要求开发商3个月内交房，到期仍未交房的，业主可以解除合同，逾期不行使的，解除权消灭。
另外，购房者也可以以开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效，如果合同被解除或确认无效的，开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失，如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
问题五因自身征信不良，以他人名义买房，对方为产权人，结果对方反悔，房屋产权如何取回？
律师解读：这实际上就是买房中存在的风险问题，如果没有实际的证据的话，这个问题很难解决。律师提醒大家，尽量不要以他人名义买房。如果非要采取这种形式的话，一定要跟对方签订协议明确约定房屋的权属、购房款谁来支付等，为日后维权提供依据。同时，签订协议的时候最好有第三方参与。
按正常情况来说，实际产权人可根据《物权法》第19条规定在向房地产管理部门申请“异议登记”后，15天内向人民法院起诉确认涉案房屋的所有权人，此类纠纷要求实际所有权人保存好《借名买房协议》、付款凭证（现金交付的，应当保留收款收据）等证据。
另外，律师提醒广大购房者，买房时要多注意一些常识性问题，比如签订合同前，要多了解一下房源质量、开发商资质等，在二手房买卖时，在产权人审查等方面要多加注意，尽量到公证处办理等。律师表示，在房屋买卖过程中可能会有交房后有些先前看房看中的装饰装修物品没有了或者搬掉家具后发现有些地方毁损等的情况，为了避免出现纠纷，除了买房的时候要看仔细，还要在购房合同中注明，以此来保证自己的权益。
（管静静）
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