小区是现代城市的细胞，小区的物业管理水平直接影响百姓生活的“宜居度”。可以说，物业管理既事关城市品质，又直接关系到群众安居乐业。近年来，随着我市城市化进程不断加快推进，物业管理在城市管理中的重要作用愈发突出，也更加受到社会各界关注。但是对当前物业管理工作中有哪些症结？一些症结又该如何解决？记者就此进行了采访。
现状调查：宜居“管家”覆盖面不高、水平参差不齐
“在城市的一个个小区中，物业管理可以称得上是现代居民的宜居‘管家’。这个‘管家’的管理工作看起来是小事，但管不好就是大事。”据市物管办有关人士介绍，为全面了解我市住宅小区物业管理基本情况，做到“掌握家底，心中有数”，今年7月，市住建局牵头街道、社区等部门，组成了全市住宅小区物业管理情况普查小组，对全市住宅小区物业管理进行了普查。
普查结果显示：我市住宅小区目前主要采取市场化物业管理、社区基础性管理、业主自治管理三种模式进行管理。市场化物业管理覆盖面不高，目前全市共有住宅小区465个，其中实施市场化物业管理的住宅小区76个，实施社区基础性管理的住宅小区281个，实施业主自治管理的住宅小区28个。市场化物业管理的小区仅有不到17%。该人士说：“2005年后交付使用的小区实现了物业管理全覆盖，2005年前的老旧小区大部分仅由社区居委会落实了单一性的保洁服务。而且城区目前还存在着80个失管小区，凤翔花园城、海宇花园、迎春小区、幸福一区、二区、三区等住宅小区也逐渐呈现弃管现象。”
“老旧小区与新建小区，以及新建小区之间的管理效能、管理水平也都不尽相同。”该人士介绍说，部分老旧住宅小区违章搭建、违规停车、开店办企、占道经营、毁绿种菜以及邻里矛盾纠纷等情况时有发生，房屋老化、屋顶墙体渗水、落水管腐烂等房屋质量问题严重。市政公用配套设施不齐，空中弱电线路混乱不堪，道路拥挤、无停车场所、绿化稀少。新建小区的物业管理服务水平参差不齐、差距悬殊，个别小区物业服务企业各项管理制度缺失，人员配备不符合规定，物业管理服务用房不按规定使用，共用部位共用设施设备失修失养情况严重，监控中心处于瘫痪状态，车辆乱停乱放，小区管理混乱；商品房交付条件不明晰，开发和管理部门之间的职责不清。
原因追究：收缴率不高、服务质量跟不上，管家”服务“恶性循环”
采访中，问及物业服务，市民和物业之间不免都有抱怨。一些市民抱怨：“管理质量不高、服务态度不好等等。”而物业管理公司则抱怨：“物业服务收费难、难收费。一些居民素质有待提高，高空抛物还屡教不改；不交停车费，还非要停车等等。”我市一家小物业管理公司负责人无奈地告诉记者：“不是不想保持物业管理水平，但实在没钱啊。这几年，最低工资都涨了几次，光是请个清洁工，花的钱都比以前涨了不少。
但物业管理费这么多年都没有调整过，降低服务标准和水平也是没有办法的办法啊。”市通泰物业管理有限公司经理许建华告诉记者，随着人员工资、维修材料的年年上涨，物业服务的成本也是逐年提高。但是物业服务费标准较低，加上一些小区的部分业主拒交物业服务费，导致一些物业公司不得不降低服务标准。而服务标准的降低，更加使业主对物业心生不满，物业服务费收缴率更低，所以物业和业主之间就形成了一个“恶性循环”。许建华坦言，他们物业管理公司因为物业服务费收缴率还比较高，加上服务的项目也比较多，所以总体上还能保本经营。但是一些规模较小的物业公司因为亏损经营，不得不逐步退出物业服务市场。
根据调查，目前我市实施市场化物业管理的住宅小区，物业服务费收缴率为65%；实施社区基础性管理的住宅小区和实施业主自治管理的住宅小区的物业服务费收缴率稍微高些，分别为85%和87%。另外，我市物业管理起步于上世纪90年代中期，近20年的发展，行业的专业人才仍旧匮乏，多数物业管理从业人员是从房地产、建筑、管理等行业转过来的，缺乏相关专业知识，这也直接导致了物业管理水平长期停留在中低档次。同时，新颁布实施的《江苏省物业管理条例》等法规宣传不够到位，致使大多数业主对物业管理认识模糊，法规意识薄弱，还有一些业主只讲权利，不讲义务。这些因素也导致“管家”与业主之间关系“恶性循环”。
“物业管理的参与主体特别多，是一项复杂的社会系统工程。”市物管办有关人士表示，“当前物业管理工作中出现的一些症结，在不同管理模式的小区之间，原因也各不相同。”该人士说，根据新版的《江苏省物业管理条例》，物业管理责任主体在街道，实施主体在社区。但从我市的老旧小区来说，属地监管仍显乏力，未能真正做到重心下移，让街道、社区成为真正的管理主体。
据了解，我市老旧小区受客观条件限制，大多以开放式为主，而且基础设施差，配套不齐，有的建设规模、绿化面积小，普遍存在机动车停车位少、活动空间小的现象，推进市场化物业管理难度较大。云阳、曲阿街道基本没有设立专门机构和专职人员，每个居委会仅有1~2名人员管理辖区内3~5个不等的老旧住宅小区，维持着基本的保洁保绿。至于矛盾协调、物管监督指导以及户籍分离等管理工作，感到力不从心。
对策建议：落实财权、事权，多措并举提升“管家”质量
针对当前新建小区、老旧小区间存在的不同问题，许建华说，物业管理需要政府和相关部门的支持，也更需要业主的理解。他说：“比如说，停车难是现在小区管理的一个大难题，也是物业与业主之间常常引发矛盾的地方。但解决小区停车难，仅靠物业管理是难以解决的，还需要业主的理解。”
一位业内人士说：小区物业管理是整个社会管理的最基础部分，牵涉到群众生活的方方面面，是和谐社会的主要组成部分。全市应站在社会管理创新的高度，认识小区物业管理工作。”该人士表示，2010年，我市就分别出台了《丹阳市物业管理实施细则》和《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》。建立了物业管理三级机制，对全市物业管理工作实施了重心下移，明确了各部门、各单位在物业管理中的工作职责。按照“以块为主、条块结合、属地管理”的原则，尽快落实财权和事权，参照宜兴的做法，市政府要有专项的经费给予保障，再由街道配比一部分，用于全年的物管工作。要明确行业主管部门、属地政府、相关职能部门在物业管理工作中的职责，并落实到位。街道在小区设立物业管理服务站，对接各职能部门，大家各司其职，共同处理小区矛盾和问题。对于处于失管状态的小区，建议政府排出移交计划，先易后难，环境整治到位，并给予一定的开办费后，成熟一个、移交一个，逐步将小区基础管理全覆盖。同时要给予适当政策扶持和补贴。新建小区严格按照国家相关标准收缴物业维修基金，实施相应物业管理。老旧小区原则上给予一定的过渡期，在过渡期内实施基础小区管理，只收取卫生费，其它管理费用由财政补贴，小区公共部位的维修由政府成立的专门资金出具。
过渡期结束后，参照镇江模式，由业主交费和市、镇两级补贴，共同筹集物业维修和管理费用。落实相关税收返还政策，将物业服务企业税收的地方留存部分返还给主管部门，用于物业服务企业的考评和奖励，提高服务水平。
市物业管理行业协会有关人士表示，他们将把培训作为提高全市物业管理服务水平的重要措施，在行业主管部门的指导下，制定符合我市现状的培训方案，开展多层次的政策法规和岗位培训。同时，加大宣传的力度，大力宣传小区物业管理中业主、物业企业以及管理部门各自的权利、义务和职责，努力营造“小区管理人人有责”的良好氛围。
工作进展：起草实施意见，加强居民宜居“管家”管理
据市物管办有关人士介绍，物业管理是一项民生工作，每年两会期间均有不少代表和委员提出建议和提案。面对我市当前物业管理的现状，根据代表们对我市住宅小区物业管理提出的议案内容，他们积极到镇江市及周边兄弟县市学习交流，并会同市人大环资城建工委组成调研组，带着问题赴宜兴等市进行考察学习。目前，根据新版《江苏省物业管理条例》有关规定，结合全市物业管理普查情况以及调研结果，起草了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（讨论稿）》，主要目的是进一步理顺机制、明确职责、确定目标、落实措施、实行政策保障，加强市区住宅小区物业管理全覆盖工作。
下一步的重点工作，就是进一步完善《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（讨论稿）》的相关内容，出台并实施。出台后，他们将在切实履行物业管理行政主管部门职责的同时，根据《意见》要求，指导街道、社区设立相关组织机构，制定对街道（镇）的考核办法，指导街道（镇）对社区的考核细则，会同市财政局制定物业管理工作奖补规定，完善我市物业服务企业考核细则。
另外，市物管办今年还明确了住宅小区交付使用管理规定，明确了规划、住建、城管、民防、供电、水务等20个部门涉及新建商品住房交付使用单位的要求。开发建设单位必须在商品住房交付使用前提供20个部门出具的各类专项手续，方可交付使用，为今后小区物业管理顺利开展提供保障；落实了拆迁安置房、保障性住房物业管理工作。将住宅小区前期物业管理招投标工作延伸至拆迁安置房和保障性住房，指导并监督了城河北路西侧片区、姜家园片区、南门片区、紫竹苑等4个拆迁安置房小区和天元经济适用住房小区的前期物业管理招投标活动，落实了前期物业管理；优化住宅专项维修资金使用程序。根据《江苏省住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，针对群众反映强烈的维修资金使用手续繁琐的问题，进一步简化程序，并制作专门的流程图上墙公开，以及下发到各物业服务企业，方便业主办理。同时还开展了全市物业服务企业市场行为大检查等工作。
市物管办有关人士表示，物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广。进一步规范物业管理行为，完善物业管理体制，全面提高我市物业管理水平，需要全市各相关职能部门的大力支持与紧密配合，形成物业管理齐抓共管的合力。
（华小寅 忆严）
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